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鹿児島の土地選びで知っておきたい建物の規制

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鹿児島で土地を探す時、知っておきたい建物のさまざまな規制についてご紹介します。

用途地域

用途地域とは何か

行政は計画的な市街地を形成するために、「用途地区」というきめ細かな土地利用のプランを定めています。

用途地区は、住居系・商業系・工業系の全13種類に分けられたエリアのことです。 用途地域ごとに建てられる建物の種類や高さ、大きさなどが制限され、住み心地や暮らしが異なります。用途地域を知ると、その土地の周辺環境や暮らしがイメージしやすくなるのです。

住居系の用途地域

住居系の用途地域には、8種類に分類されます。
「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」は、1階建てや2階建ての閑静な住宅街にするための地域です。

「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」は、マンションなどの中高層住宅を建てるための地域になります。

「第一種住居地域」「第二種住居地域」は、住宅のほかに店舗・事務所・ホテルなどいろいろな建築物が立ち並ぶことになります。

「準住居地域」は、道路沿いに設けられ、住居の環境保護と共に規模の大きな駐車場などの自動車関連施設の利便も図る地域です。

「田園住居地域」は、都市にある農地についてその地域特性に応じた建築を規制し、農業利用と調和した低層住宅の良好な住居の環境の保護を目的とした地域になります。

商業系の用途地域

商業系の用途地域は2種類あります。
「近隣商業地域」は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するために定められた地域です。
例えば、近所の商店街のような地域と考えるとイメージしやすいでしょう。

「商業地域」は、主として商業その他の業務の利便を増進するために定める地域です。
デパートなどの商業施設が集中する地域がこれに当たります。

工業系の用途地域

工業系の用途地域は3種類に分類されます。
「準工業地域」は、環境を悪くするおそれのない工場を建てるための地域です。
「工業地域」は、大きめの工場立てるための地域になります。
「工業専用地域」には、コンビナートや工業団地が立ち並びます。

建蔽率(建ぺい率)

自分の土地だからと、敷地いっぱいに建物を建ててしまうと風通しが悪くなります。また、火災が起きた場合に隣の建物への延焼の可能性が高くなります。
そこで、敷地の面積に対する建築物の建築面積の割合には、一定の制限があるのです。

建蔽率とは、「建築物の建築面積」の「敷地面積」に対する割合のことです。
次の式で計算されます。

建蔽率 = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100 (%)

建蔽率は、商業地域以外の用途地域においては、用途地域ごとに都市計画で定められています。商業地域だけは、8/10と決まっています。

容積率

建築物は延べ面積にも制限が設けられています。
延べ面積が多くなると、そこに生活する人が増えるでしょう。人口の増加に伴って周辺の交通量が増え、生活排水の量も増えます。
そこで、人口密度を適度に抑制し、良好な環境の確保と公共施設の整備とのバランスを保つために容積率の制限が設けられているのです。

容積率とは、「建築物の延べ面積」の「敷地面積」に対する割合のことです。
次の式で計算されます。

容積率 = 延べ面積 ÷ 敷地面積 × 100 (%)

容積率は、原則として用途地域ごとに都市計画などで定められた数値以下でなければなりません。

鹿児島の土地選びで知りたい情報を得る方法

鹿児島市の用途地域や建蔽率・容積率は、都市計画課に備え付けてある図面にて確認が可能です。来庁し再度確認することを前提として、参考程度であれば電話でも教えてもらえます。

また、電子地図を利用してインターネット経由で行政情報を提供する「かごしまiマップ」というサービスを提供しています。地図上でクリックした地点の都市計画情報を確認できます。

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※参照元:【PDF】新築住宅の性能表示制度 かんたんガイド|国土交通省/令和4年11月7日版(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001586565.pdf

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